ロサンゼルス不動産投資における物件選びのポイント
物件選定における3つのポイントとは
米国カリフォルニア州内における最大都市ロサンゼルスにおいて、投資物件を選ぶ際にプロが見ている目線は大きく分けて以下の3つです。
⑴エリア・立地
⑵築年数に対しての現在の物件状態と直近の修繕履歴
⑶相場感に対しての実質利回り
エリア・立地の重要性
一つ目のエリア・立地ですが、ロサンゼルスであればどこでも良いわけではなく、投資をするうえで推奨できるエリア・立地があります。東京の港区ならどこでも良いわけではないのと同じです。
特にアメリカでは、１本通りが違うだけで治安において天と地ほどの差が出ることもあるため、この選定は実は非常に大切なのです。また、物件タイプによっては学区を重視したほうが良い場合もあるため、エリア選定は第一段階であるものの慎重に行うべきなのです。
築年数と修繕履歴の留意点
二つ目の築年数と物件状態のバランスですが、アメリカ全体で見ても築古物件は当たり前のように存在します。しかし日本とは異なる文化が根付いていて、築50年や80年でも気にしない人がほとんどです。特にロサンゼルスでは、新規建物建築許可を取るのが厳しく、既存の建物を大規模修繕やリノベーションを施工することで建物を維持し続けています。
したがって、築年数が古くてもきちんとメンテナンスされていたり直近でリノベーションされている物件は、購入直後に大きな出費が出にくく修繕コストを削減できますが、中には購入時の調査で様々な問題が発覚したりすることで多額のコストがかかる物件もあるため注意が必要です。
利回りの正当性
三つ目の利回りですが、これは世界共通の考え方として、そのエリア・物件タイプ毎に賃料相場があるように利回りにおいてもおおよその相場感というものがあります。これを大きく逸脱して低い物件においては、現状の賃料設定が低いことや現居住テナントが長く居住し続けていること等が考えられます。
もしくは、賃貸経費の中で利回りを下げている経費項目があればそこに着目したうえで、なぜそのコストがそれだけかかっているのかを考慮しなければなりません。これについては1年分の収支表だけでは判別がつかないこともあるため、可能であれば直近２～3年分は確認したいところです。一時的な修繕費の計上により利回りが下がっている場合もあるためです。
つまり、変動費よりも固定費に注目すべきという事です。固定費がそもそも高くかかっている場合は、大幅に賃料アップができないことを考慮すると、どれだけ努力しても利回りは改善されないため、投資不適格とみなします。
以上のことから、投資をする際に何を見て、何を考慮すればよいのかわからないという方も多いかと思いますが、この３つのポイントをまずは抑えていただきながら、具体的な話につきましては各専門家と相談しながら物件選定を行うことで、投資失敗のリスクを軽減できます。
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